Μια διαφορετική εποχή επιχειρεί να ανοίξει για τον ελληνικό τουρισμό το νέο Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο, το οποίο βάζει συγκεκριμένους κανόνες για το πού και με ποιους όρους θα μπορούν να πραγματοποιούνται νέες τουριστικές επενδύσεις τα επόμενα χρόνια.
Η βασική φιλοσοφία του νέου σχεδιασμού είναι ότι η τουριστική ανάπτυξη δεν μπορεί πλέον να προχωρά με τον ίδιο τρόπο σε ολόκληρη τη χώρα. Οι περιοχές που έχουν ήδη δεχθεί μεγάλη πίεση θα αντιμετωπίζονται διαφορετικά από εκείνες που διαθέτουν ακόμη σημαντικά περιθώρια ανάπτυξης.
Στο επίκεντρο μπαίνουν πλέον η φέρουσα ικανότητα κάθε προορισμού, η προστασία του φυσικού και δομημένου περιβάλλοντος, η ποιότητα των νέων επενδύσεων και η ασφάλεια του επιχειρηματικού σχεδιασμού.
Ο υπουργός Περιβάλλοντος και Ενέργειας Σταύρος Παπασταύρου χαρακτηρίζει το νέο πλαίσιο επιλογή ευθύνης για το μέλλον της χώρας, ενώ η υπουργός Τουρισμού Όλγα Κεφαλογιάννη δίνει έμφαση στην ανάγκη για ανάπτυξη με μέτρο, ισορροπία και προστασία των ήδη επιβαρυμένων προορισμών.
Η χώρα χωρίζεται σε πέντε διαφορετικές τουριστικές ζώνες
Το νέο μοντέλο βασίζεται στη διαίρεση της ελληνικής επικράτειας σε πέντε κατηγορίες, ανάλογα με το πόσο έντονα έχει αναπτυχθεί ο τουρισμός σε κάθε περιοχή.
Οι κατηγορίες είναι οι Περιοχές Ελεγχόμενης Ανάπτυξης, οι Αναπτυγμένες Περιοχές, οι Αναπτυσσόμενες Περιοχές, οι Περιοχές Πρώιμης Ανάπτυξης και οι Περιοχές Ενίσχυσης Ειδικής Ανάπτυξης.
Η κατάταξη δεν γίνεται μόνο βάσει του αριθμού των ξενοδοχείων. Εξετάζονται οι διαθέσιμες τουριστικές κλίνες σε σχέση με την έκταση και τον μόνιμο πληθυσμό κάθε Δημοτικής Ενότητας, καθώς και τα ιδιαίτερα γεωγραφικά και περιβαλλοντικά χαρακτηριστικά της.
Η συγκεκριμένη κατηγοριοποίηση θα καθορίζει και το πόσο εύκολα ή δύσκολα μπορεί να δημιουργηθεί μια νέα ξενοδοχειακή μονάδα.
Μέχρι 16 στρέμματα για νέο ξενοδοχείο στις πιο επιβαρυμένες περιοχές
Οι αυστηρότεροι όροι προβλέπονται για τους προορισμούς που έχουν ήδη πολύ έντονη τουριστική δραστηριότητα.
Στις Περιοχές Ελεγχόμενης Ανάπτυξης, το ελάχιστο γήπεδο για την κατασκευή νέου ξενοδοχείου εκτός σχεδίου ανεβαίνει στα 16 στρέμματα.
Τα νέα ξενοδοχεία θα πρέπει να ανήκουν στις κατηγορίες των τριών, τεσσάρων ή πέντε αστέρων, ενώ στις περιοχές Natura 2000 θα απαιτείται προηγουμένως η ύπαρξη σχεδίων διαχείρισης.
Στις Αναπτυγμένες Περιοχές, το ελάχιστο όριο διαμορφώνεται στα 12 στρέμματα, ενώ και εδώ τα νέα καταλύματα θα πρέπει να είναι τουλάχιστον τριών αστέρων.
Για τα νησιά που θα ενταχθούν στη συγκεκριμένη κατηγορία προβλέπεται και ανώτατο όριο 350 κλινών ανά νέα μονάδα.
Περισσότερος χώρος ανάπτυξης στις λιγότερο επιβαρυμένες περιοχές
Στις Αναπτυσσόμενες Περιοχές και στις Περιοχές Πρώιμης Ανάπτυξης το ελάχιστο απαιτούμενο γήπεδο για νέο ξενοδοχείο διαμορφώνεται στα 8 στρέμματα.
Εκεί το κράτος επιχειρεί να δώσει περισσότερες δυνατότητες για νέες επενδύσεις, ιδιαίτερα σε περιοχές που δεν έχουν ακόμη αξιοποιήσει πλήρως το τουριστικό τους δυναμικό.
Παράλληλα, προβλέπεται μεγαλύτερη ενίσχυση ειδικών μορφών τουρισμού και επενδύσεων που διαφοροποιούν το τουριστικό προϊόν από το κλασικό μοντέλο «ήλιος και θάλασσα».
Στις Περιοχές Ενίσχυσης Ειδικής Ανάπτυξης στόχος είναι ουσιαστικά να δημιουργηθούν νέοι προορισμοί μέσα από θεματικές μορφές τουρισμού, αξιοποίηση παραδοσιακών και διατηρητέων κτιρίων, περιβαλλοντική αναβάθμιση μονάδων και εγκαταστάσεις χαμηλότερου περιβαλλοντικού αποτυπώματος.
Η Ρόδος στα μεγάλα νησιά του νέου σχεδιασμού
Ξεχωριστή αντιμετώπιση προβλέπεται για τη νησιωτική Ελλάδα.
Τα νησιά, με εξαίρεση την Κρήτη και την Εύβοια, χωρίζονται σε τρεις ομάδες ανάλογα με την έκτασή τους.
Η Ρόδος εντάσσεται στην πρώτη ομάδα, μαζί με μεγάλα νησιά όπως η Κέρκυρα, η Κως, η Νάξος, η Λέσβος, η Χίος και η Κεφαλονιά.
Στην κατηγορία αυτή ανήκουν νησιά με έκταση μεγαλύτερη από 250 τετραγωνικά χιλιόμετρα.
Ο νέος σχεδιασμός δίνει ιδιαίτερη σημασία στο πόσο τουριστική ανάπτυξη μπορεί πραγματικά να αντέξει κάθε περιοχή του νησιού.
Μέσα από τον τοπικό πολεοδομικό σχεδιασμό θα μπορούν να δημιουργούνται ακόμη και ζώνες στις οποίες η νέα τουριστική δόμηση θα περιορίζεται σημαντικά ή θα αποκλείεται, εφόσον αυτό κρίνεται απαραίτητο για την προστασία του φυσικού τοπίου ή της πολιτιστικής κληρονομιάς.
Αυτό σημαίνει ότι στο μέλλον δεν θα αρκεί απλώς η ύπαρξη διαθέσιμης έκτασης για την κατασκευή μιας μεγάλης ξενοδοχειακής μονάδας. Θα εξετάζεται πολύ περισσότερο η συνολική πίεση που ήδη δέχεται η συγκεκριμένη περιοχή.
Airbnb και βραχυχρόνιες μισθώσεις μπαίνουν στον χωρικό σχεδιασμό
Μια από τις σημαντικότερες αλλαγές είναι ότι οι βραχυχρόνιες μισθώσεις εντάσσονται πλέον ξεκάθαρα στη λογική του χωροταξικού σχεδιασμού.
Το πλαίσιο δίνει τη δυνατότητα να θεσπίζονται διαφορετικοί περιορισμοί ανά περιοχή, ανάλογα με την πίεση που δέχεται από τον τουρισμό και την αγορά κατοικίας.
Μπορούν, για παράδειγμα, να καθορίζονται περιοχές όπου δεν θα επιτρέπεται η δημιουργία νέων καταλυμάτων βραχυχρόνιας μίσθωσης ή να τίθενται χρονικοί περιορισμοί στη διάρκεια λειτουργίας τους.
Ακόμη και νεόδμητες κατοικίες θα μπορούν να υπόκεινται σε περιορισμούς, όταν διαπιστώνεται ότι μια περιοχή αντιμετωπίζει υπερβολική τουριστική πίεση.
Η φέρουσα ικανότητα γίνεται βασικό κριτήριο
Η έννοια της φέρουσας ικανότητας αποκτά πλέον πολύ μεγαλύτερη βαρύτητα στις αποφάσεις για το μέλλον ενός προορισμού.
Στόχος είναι πριν εγκριθούν νέες μεγάλες αναπτύξεις να εξετάζεται αν υπάρχουν οι απαιτούμενες υποδομές, αν επαρκούν οι φυσικοί πόροι και αν η περιοχή μπορεί να δεχθεί επιπλέον επισκέπτες χωρίς να υποβαθμιστεί η ποιότητα ζωής των κατοίκων.
Στον σχεδιασμό πρώτου επιπέδου προβλέπονται ειδικές Εκθέσεις Εκτίμησης Φέρουσας Ικανότητας.
Το ζήτημα είναι ιδιαίτερα σημαντικό για νησιά όπως η Ρόδος, όπου η τουριστική δραστηριότητα αυξάνει κατακόρυφα τον πληθυσμό κατά τους θερινούς μήνες και δημιουργεί αυξημένες ανάγκες σε νερό, ενέργεια, απορρίμματα, οδικό δίκτυο και άλλες βασικές υποδομές.
Νέοι κανόνες και για τις παραλιακές ζώνες
Το νέο πλαίσιο επιχειρεί παράλληλα να περιορίσει τη συνεχή ανάπτυξη κτιρίων κατά μήκος της ακτής.
Προβλέπεται προστασία της ελεύθερης πρόσβασης στις παραλίες και αποθαρρύνεται η συνεχής γραμμική δόμηση δίπλα στη θάλασσα.
Οι νέες τουριστικές δραστηριότητες θα πρέπει να προσαρμόζονται περισσότερο στη μορφολογία του εδάφους, στο τοπίο και στην κλίμακα κάθε περιοχής.
Η ίδια φιλοσοφία θα εφαρμόζεται και στις νέες υποδομές μεταφορών, ώστε να αποφεύγεται η υπερβολική επιβάρυνση των παράκτιων ζωνών.
Από την ποσότητα στην ποιότητα
Ο συνολικός στόχος του νέου Χωροταξικού δεν είναι να σταματήσει τις τουριστικές επενδύσεις, αλλά να τις κατευθύνει διαφορετικά.
Στις περιοχές που έχουν ήδη φτάσει σε υψηλά επίπεδα τουριστικής ανάπτυξης προβλέπονται μεγαλύτεροι περιορισμοί και αυστηρότεροι όροι.
Αντίθετα, στις περιοχές που διαθέτουν ακόμη αναπτυξιακό περιθώριο θα παρέχονται περισσότερες δυνατότητες για νέες επενδύσεις.
Παράλληλα, το νέο πλαίσιο επιχειρεί να ενισχύσει την ποιότητα των καταλυμάτων, να επιμηκύνει την τουριστική περίοδο, να αναπτύξει νέες μορφές τουρισμού και να μειώσει το περιβαλλοντικό αποτύπωμα του κλάδου.
Για τη Ρόδο, έναν από τους μεγαλύτερους και πιο ώριμους τουριστικούς προορισμούς της χώρας, οι νέοι κανόνες αποκτούν ιδιαίτερη σημασία, καθώς τα επόμενα χρόνια η συζήτηση δεν θα αφορά μόνο πόσα νέα ξενοδοχεία μπορούν να δημιουργηθούν, αλλά κυρίως σε ποιες περιοχές μπορούν να γίνουν, πόσο μεγάλες θα είναι οι μονάδες και αν οι υποδομές του νησιού μπορούν να υποστηρίξουν την περαιτέρω ανάπτυξη.
