Μια σημαντική αλλαγή τίθεται σε εφαρμογή από σήμερα, 16 Σεπτεμβρίου 2026, για ακίνητα που εμφανίζονται στο Κτηματολόγιο ως «αγνώστου ιδιοκτήτη», όταν ο ενδιαφερόμενος ζητά να αναγνωριστεί ως κύριος μέσω έκτακτης χρησικτησίας.
Το νέο πλαίσιο προβλέπεται στο άρθρο 61 του Ν. 5326/2026 και εισάγει μια πιο συγκεκριμένη διαδικασία πριν μια τέτοια υπόθεση φτάσει στη συζήτηση ενώπιον του δικαστηρίου.
Η βασικότερη αλλαγή είναι ότι η κτηματολογική διαμεσολάβηση γίνεται υποχρεωτικό στάδιο. Ο ενδιαφερόμενος δεν μπορεί πλέον να παρακάμψει τη συγκεκριμένη διαδικασία και να προχωρήσει απευθείας στη συζήτηση της σχετικής αγωγής.Τι σημαίνει στην πράξη
Όταν ένα ακίνητο εμφανίζεται στις πρώτες εγγραφές ως «αγνώστου ιδιοκτήτη» και κάποιος υποστηρίζει ότι έχει αποκτήσει την κυριότητά του με έκτακτη χρησικτησία, θα πρέπει πριν από τη συζήτηση της αγωγής να προηγηθεί Υποχρεωτική Αρχική Συνεδρία Διαμεσολάβησης ενώπιον ειδικού κτηματολογικού διαμεσολαβητή.
Εάν το συγκεκριμένο στάδιο δεν πραγματοποιηθεί όπως προβλέπει ο νόμος, η συζήτηση της αγωγής μπορεί να κριθεί απαράδεκτη.
Ο κτηματολογικός διαμεσολαβητής πρέπει να είναι νομικός, διαπιστευμένος και εγγεγραμμένος στο προβλεπόμενο μητρώο. Στη διαδικασία συμμετέχει και το Δημόσιο, όταν αυτό απαιτείται, μέσω των αρμόδιων εκπροσώπων του.Τα αποδεικτικά στοιχεία αποκτούν κρίσιμο ρόλο
Η νέα διαδικασία δεν αρκείται στον ισχυρισμό ότι κάποιος νέμεται ένα ακίνητο επί σειρά ετών. Για την έκτακτη χρησικτησία απαιτείται να τεκμηριώνεται η προβλεπόμενη από τον νόμο εικοσαετής νομή και να υπάρχει οργανωμένος φάκελος αποδεικτικών στοιχείων.
Στο πλαίσιο που έχει θεσπιστεί προβλέπονται τουλάχιστον δύο έγγραφα που υποστηρίζουν τη νομή του ακινήτου, δύο ένορκες βεβαιώσεις μαρτύρων και στοιχεία από το Ε9 για την απαιτούμενη χρονική περίοδο.
Η ύπαρξη επαρκών αποδεικτικών είναι ιδιαίτερα σημαντική, καθώς η διαδικασία μπορεί, όταν υπάρξει συμφωνία και πληρούνται οι νόμιμες προϋποθέσεις, να οδηγήσει σε διόρθωση της κτηματολογικής εγγραφής χωρίς να απαιτηθεί πλήρης δικαστική αντιδικία.Ποιους αφορά
Η αλλαγή ενδιαφέρει κυρίως πολίτες που κατέχουν επί πολλά χρόνια ακίνητα χωρίς μεταγεγραμμένο τίτλο, κληρονόμους παλαιών περιουσιών, περιπτώσεις άτυπων μεταβιβάσεων και ιδιοκτήτες που διαπίστωσαν ότι το ακίνητό τους έχει καταχωριστεί ως «αγνώστου ιδιοκτήτη».
Δεν σημαίνει, ωστόσο, ότι κάθε ακίνητο με αυτή την ένδειξη περνά αυτομάτως στον άνθρωπο που το χρησιμοποιεί ή το δηλώνει. Η έκτακτη χρησικτησία έχει συγκεκριμένες νομικές προϋποθέσεις και κάθε περίπτωση εξετάζεται με βάση τα πραγματικά στοιχεία της.Γιατί η αλλαγή είναι σημαντική
Ο μεγάλος αριθμός εγγραφών «αγνώστου ιδιοκτήτη» αποτελεί εδώ και χρόνια ένα από τα πιο δύσκολα ζητήματα της κτηματογράφησης. Σε αρκετές περιπτώσεις πρόκειται για παλιές οικογενειακές περιουσίες, ακίνητα χωρίς σαφείς τίτλους ή ιδιοκτησίες που δεν δηλώθηκαν σωστά κατά την αρχική διαδικασία.
Η νέα ρύθμιση επιχειρεί να δημιουργήσει έναν τυποποιημένο δρόμο επίλυσης των διαφορών και, όπου είναι δυνατόν, να περιορίσει την ανάγκη πολυετών δικαστικών διαδικασιών.
Όσοι διαπιστώνουν ότι ακίνητό τους εμφανίζεται ως «αγνώστου ιδιοκτήτη» χρειάζεται να εξετάζουν την υπόθεση με δικηγόρο και το αρμόδιο Κτηματολογικό Γραφείο, καθώς από σήμερα η διαδικασία για τις περιπτώσεις έκτακτης χρησικτησίας ακολουθεί νέους υποχρεωτικούς κανόνες.
